아산시에서 진행되는 각종 도시개발사업이 줄줄이 무산되거나 지연될 처지에 놓였다.
아산시는 아산신도시를 비롯해 황해경제자유구역 등 국가규모의 대단위 개발사업의 중심에 서 있었지만 최근 LH의 경영위기와 함께 정리대상으로 분류되고 있다.

이와 함께 LH와 MOU를 체결하고 전국 최대 규모로 진행되던 온양중심상권개발사업도 사실상 손은 놓을 수밖에 없는 처지다.
뿐만 아니라 신창·선장 일반산업단지 조성사업도 불투명하고, 방축·월천·초사·밀두·행목·온주지구 등의 도시개발사업도 전면 재검토해야 하는 상황이다.

심지어 아산시는 지난 1월에는 용화지구 개발사업비를 대물변제하려다 현금 지급을 요구하는 건설사와 소송에 휘말려 패소하는 수모까지 겪었다. 아산시는 서울 고등법원에 항소했다가 취하하며, 한 발씩 양보해 ‘현실적인 합의’라는 명분을 찾았지만 적지 않은 교훈을 남겼다.

부동산 투자에 대해 불패행진을 기록하던 아산시 땅이 대물변제를 꺼릴 정도로 더 이상 개발이익이 보장되지 않는 상황이 된 것이다. 또 수요 자체도 전혀 예측할 수 없다. 

그런데도 불구하고 현재 아산시에서 진행되고 있는 도시개발사업이 민자포함 11곳이나 된다. 개발지구마다 토지주의 이해관계를 비롯해 사업전망도 제각각 다르게 나타난다. 어떤 형태로 진행되든 간에 이 모든 개발부담은 아산시가 떠안을 수밖에 없다.

지난 10여 년간 아산시 모든 도시계획의 축이었고 성장동력이던 아산신도시가 진행을 멈췄다. 황해경제자유구역도 불투명하고, 온양중심상권개발사업은 더욱 안개속이다.
전국 최고의 인구증가율을 보이며 주목받는 아산시의 각종 도시개발사업을 되돌아봤다.

아산신도시 탕정지구 2단계 70% 백지화

지난 10여년간 아산시 모든 도시계획과 성장동력의 중심에 있던 아산신도시가 탕정2단계 29%에서 멈추며, 아산시의 모든 도시계획 수정이 불가피해졌다.

1994년 정부차원의 아산만권 신도시개발계획이 처음 발표된 이후 지난 17년간 아산시의 각종 도시개발사업을 비롯한 사회간접시설과 도시의 성장동력 역할을 했던 아산신도시는 2단계에서 기존계획의 29%로 축소됐다.

당초 아산신도시는 1단계 배방지구 367만4385㎡(111만1501평)에 이어 2단계 탕정지구 1764만3000㎡(534만평)로 계획돼 국내 최대규모의 신도시로 주목받아 왔다.

그런데 국토해양부는 지난 3월31일 열린 중앙도시계획위원회(중도위)에서 아산 탕정지구에서 아직 보상이 이뤄지지 않은 2단계 사업의 전면 백지화를 심의·의결했다고 밝혔다.

이번 심의의 핵심은 2단계 탕정지구에 대해 정부와 LH는 보상이 진행 중인 1단계 516만2000㎡는 존치하고, 미보상 지역인 2단계 사업 1247만3000㎡는 사실상 백지화하겠다는 선언이다.

이로 인해 지난 2005년 12월 지구지정 고시 된 탕정지구는 전체 면적이 당초 계획의 29%로 대폭 축소됐다. 국토부와 아산시는 당초 2단계 사업 중 마을이 포함된 75만1000㎡에 대해서는 사업 지구로 편입시켜줄 것을 제안했으나 중도위는 LH 사업 조정의 일관성을 유지한다며 전면 백지화를 결정했다.
당연히 그 여파로 발생될 지역의 피해는 일파만파로 확산될 것으로 보인다.

아산신도시 2단계 조감도. 본 사업의 70%가 축소 백지화 될 예정이다.

당장 탕정 2단계 지구지정이 해제되면 토지가 지구지정 이전의 용도로 전환된다. 그럴 경우 보상예정용지와 대토용지의 땅값 폭락은 불가피한 수순이 될 수밖에 없다. 보상용지와 대토용지를 담보로 주민들이 끌어다 쓴 대출금은 담보대출을 해준 금융권에도 적지 않은 부담으로 작용하고 있다.

지난여름 아산신도시 탕정주민대책위원회에서 조사한 바에 따르면 농협중앙회, 탕정농협, 탕정새마을금고에서 대출받은 탕정지구 주민들의 부채는 1200억원 규모로 파악됐다. 이밖에도 파악되지 않은 개인간 채무나 또 다른 금융권을 이용한 대출금까지 더하면 지역주민들의 부채는 눈덩이처럼 불어날 것이라고 주민들은 말한다.

아산시도 아산신도시 원안에 포함됐던 남북축, 동서축, 순환도로 등 3개노선 연계 교통망 구축에 차질을 빚지 않을까 촉각을 세우고 있다. 이와 함께 도시관리계획, 아산신도시 소각시설 협약사항, 곡교천·천안천 친환경 하천정비 등 LH의 아산신도시사업과 맞물린 사업들도 줄줄이 아산시가 정부나 LH와 담판을 지어야 할 중요한 사안들이다. 특히 아산신도시개발구역 주변의 난개발에 대한 우려도 크다.

LH가 당초 계획했던 5만7800가구 17만3400명을 수용하겠다던 아산신도시 2단계 탕정지구 계획은 정부와 공기업의 공허한 약속으로 그치고 말았다. 아직도 아산신도시 홈페이지에는 아산신도시 2단계는 5만7800가구 17만3400명을 수용할 계획이라고 소개돼 있다.

황해경제자유구역, ‘일괄보상’ 아니면 ‘백지화’

LH를 사업파트너로 진행했던 황해경제자유구역도 곧 지구해제 될 것으로 보인다.

아산시 인주면 지역이 대거 포함되는 황해경제자유구역사업은 당초 계획대로 정상추진이 불가능할 것으로 보인다.

지난 5일(화) LH는 “지난해 6월 착수해 최근 완료된 ‘인주 및 포승지구의 택지개발사업계획에 대한 용역’ 결과, 사업 추진 여건이 좋지 않다”는 부정적인 평가가 내려졌다고 밝혔다.

황해경제자유구역은 2008년 4월25일 구역이 확정되고 같은 해 5월 개발계획 승인과 지정 고시된 이후 해당지역 주민들에 대한 행위제한에 들어갔다. 이듬해인 2009년 5월 우선협상대상자로 LH가 선정됐다.

황해경제자유구역은 충남도와 경기도가 함께 시행하는 사업으로, 충남도 당진군, 아산시, 서산시, 경기도 평택시와 화성시에 걸쳐 총 5개 지구 5505만㎡에 추진돼 왔다.

수용인구는 9만6000가구 23만명 수준이며 사업비는 총 7조4000 여 억원이 소요될 것으로 내다봤다. 사업은 2008~2025년까지 3단계에 걸쳐 진행될 계획이며, 경제자유구역 안에 첨단산업생산·국제물류·관광·연구단지를 조성한다는 계획이다.

이 중 아산시 인주면은 1302만5000㎡(394만평)가 황해경제자유구역에 포함됐으며, 사업비는 1조3395억원 규모다. 황해경제자유구역에 포함된 인주지구 주민들은 798가구 1828명에 이른다.

이미 아산신도시 탕정지구 주민들이 겪은 고충을 목격한 인주지구 주민들은 장기적인 행위제한에 묶일 것을 우려하며 황해경제구역의 전면해제를 요구해 왔다.

아산시의회 김응규 의원은 지난해 행정사무감사에서 “사업이 정상적으로 추진된다 하더라도 완료시점은 2025년이다. 사업이 장기화되면 행위제한으로 주민들의 재산상 피해는 탕정지구 못지않을 것으로 보인다. 또 국가에서 지정해서 실시하는 사업이라고 하지만 사업비의 90% 이상을 민자유치로 조달한다는 방침인데 실현가능성도 의문이다”라고 말했다.

황해경제자유구역반대대책위 김재길 사무국장은 “황해경제자유구역 지정 이후 실시된 행위제한으로 지역주민들은 창고 하나 지을 수 없고, 나무 한 그루 마음대로 심을 수조차 없다. 또 부채상환을 위해 땅을 내놔도 사려는 사람이 없었다. 더 심각한 것은 이같은 행위제한이 앞으로 10년이 될지 20년이 될지 아무도 모른다는 사실이다. 막연하고 불투명한 미래를 위해 현재를 사는 주민들의 삶이 위축돼서는 안된다”고 비판하기도 했다.

이곳 주민들은 사업의 단계별 추진이 무기한 사업지연으로 이어지지 않을까 우려하고 있다. 그렇기 때문에 조속한 시일 내에 ‘일괄보상’을 하던지 아니면 ‘전면백지화’하라고 요구하고 있다.

국내 최대 규모의 도시리모델링사업도 불가능

아산시 원도심을 전국 최대규모로 리모델링 하겠다면 추진하던 온양중심상권 재정비촉진사업도 갈수록 안갯속에 빠지고 있다.

아산시는 지난 2005년 원도심 상권을 활성화시키고, 공동화를 막겠다는 목표로 온천동, 실옥동, 권곡동 일원 51만6625㎡(11만907평)에 국내 최대규모의 도시리모델링을 계획했다.

이후 타당성 용역조사, LH와 MOU체결, 지구지정 등을 거쳐 사업이 추진됐지만 수년째 사업진척이 안되고 있다.

이미 아산신도시와 황해경제자유구역 등 대부분 아산시 개발사업에서 손떼기 바쁜 LH를 보며 온양중심상권재정비사업은 무력해 질 수 밖에 없었다.

게다가 장기적인 경기침체로 당초 아산시가 기대했던 대형투자자들이 투자를 기피하고 있다. 해당지역 건물·토지주들은 이미 본 사업이 추진되기 시작한 2005년부터 기대와 실망과 원망이 교차하고 있다.

2007년 지구지정된 이후에는 마음대로 건축물 정비나 거래 자체가 안 돼 내부적인 불만도 증폭되고 있다. 이처럼 행위제한이 장기화 될 경우 집단민원도 예상된다.

그렇다고 이 사업의 추진 자체를 백지화 할 경우 아산시가 입을 역풍도 만만치 않을 것으로 보인다. 한마디로 이러지도 저러지도 못할 난감한 상황이다.
아산신도시 탕정지구 백지화, 황해경제자유구역 못지않게 아산시가 풀어야 할 가장 큰 숙제 중의 하나다.

용화지구 공사대금, 법정공방 ‘돈이냐, 현물이냐’

용화지구는 최근 아산시가 개발업자에게 소송에서 패소하는 수모까지 안겼다. 용화지구는 아산시에서 현재 추진 중인 각종 도시개발사업에 큰 교훈을 남기고 있다.

“용화지구 공사대금을 놓고 ‘대물(돈 대신 땅으로 지급)은 싫으니 돈으로 달라’며 개발업자가 지자체를 상대로 소송까지 했다는 것은 말 그대로 이 땅은 더 이상 수요가 없거나 돈이 안 된다는 것을 상징적으로 보여준 것이다.” 어느 부동산중개인의 말이다.

아산시는 용화지구 도시개발사업 공사계약을 체결하며 개발업체인 ㈜진흥기업과 대물변제조건을 구체적으로 명시하지 않았다. 그것이 지금까지 대부분 도시개발 사업의 계약관례였다고 한다. 그러나 지난 1월 그러한 관례가 깨지고 말았다.

아산시는 지난 1월 공사대금청구소송을 당해 1심에서 패소했다. 이날 아산시는 ‘원금 140억2600만원을 현금으로 지급하고, 소장 접수일로부터 지연손해금 연 14% 지급, 선고일 익일부터 지급일까지 연 20% 이자를 지급하라’는 판결을 받았다.

이에 아산시는 서울 고등법원에 항소했다가 ㈜진흥기업과 합의하에 항소를 취하했다. 합의 내용은 원금 140억2600만원과 지연이자를 합산해 70%는 현금으로, 나머지 30%는 체비지로 대물변제한다는 조건이었다.

체비지 대물변제 소유권 이전은 발생하는 취득세, 등록세 등 모든 제세공과금은 각각 50%씩 부담한다는 내용이다.
그러나 아직 조경공사와 전기공사 대금 57억1700여 만원에 대해서는 합의되지 않아 아산시 부담은 더 늘 것으로 보인다.

아산시는 현재 상업, 준주거, 복합용지, 일반주거, 주차장 등 총 38필지에 이르는 용화지구 채비지 매각에 고심하고 있다.
아산시가 “미래가치를 생각해 관심있는 분들은 계약을 서둘러야 한다”고 대대적으로 홍보하고 있지만 아산시가 홍보하는 미래가치는 여전히 물음표다.

아산시 도시개발사업 11개지구…2012~2015년 3개년 사업비만 1조1373억원

이 모든 도시개발 사업들은 2005년 이후 6~10년 계획으로 추진돼 2015년까지 모두 마무리 한다는 계획이다. 그러나 당초 계획대로 진행하려면 2012년~2015년 사이에 3년간 투입해야 할 사업비만 1조1373억원에 이른다.

수용인구만 2만7428가구에 5만3725명이다. 아산시 인구유입과 주택수요를 감안하더라도 이 모든 사업이 정상적으로 추진돼 마무리될 수 있는가 라는 질문에는 아무도 장담하지 못한다. 

▶배방 월천지구는 87만7886㎡(26만5560평) 규모로 추진되고 있다. 환지방식으로 추진되는 본 사업은 5007가구 인구 1만2017명을 수용할 계획이다. 사업기간은 2008~2014년까지며 총 사업비는 1321억원이 소요되고, 현재까지 투자된 비용은 22억원이다. 올해 11억원이 투자되고, 2012년 이후 1288억원의 사업비가 더 투입해야 한다. 

▶배방 공수지구는 36만9787㎡(11만1861평) 규모로 추진되고 있다. 환지방식으로 추진되는 본 사업은 1838가구 인구 4412명을 수용할 계획이다. 사업기간은 2005~2012년 까지며 총 사업비는 605억원이 소요되고, 현재까지 투자된 비용은 103억원이다. 올해 290억원의 사업비가 투자되고, 2012년 이후 212억원의 사업비가 더 투입해야 한다. 사업기간이 1년여 밖에 남지 않은 공수지구는 체비지 매각저조로 사업비 확보에 차질이 우려된다.

▶초사지구는 33만5940㎡(10만1622평) 규모로 추진되고 있다. 환지방식으로 추진되는 본 사업은 1416가구 인구 3400명을 수용할 계획이다. 사업기간은 2005~2012년 까지며 총 사업비는 454억원이 소요되고, 현재까지 투자된 비용은 14억원이다. 2012년 이후 440억원의 사업비가 더 투입해야 한다. 

▶인주 밀두지구는 54만㎡(16만3360평) 규모로 추진되고 있다. 환지방식으로 추진되는 본 사업은 1910가구 인구 4580명을 수용할 계획이다. 사업기간은 2007~2015년 까지며 총 사업비는 710억원이 소요되고, 현재까지 투자된 비용은 7억원이다. 2012년 이후 703억원의 사업비가 더 투입해야 한다. 

▶방축지구는 59만8810㎡(18만1140평) 규모로 추진되고 있다. 환지방식으로 추진되는 본 사업은 1616가구 인구 3878명을 수용할 계획이다. 사업기간은 2006~2014년 까지며 총 사업비는 943억원이 소요되고, 현재까지 투자된 비용은 69억원이다. 2012년 이후 874억원이 더 투입해야 한다. 

▶신창 행목지구는 33만㎡(10만평) 규모로 추진되고 있다. 환지방식으로 추진되는 본 사업은 1700가구 인구 4000명을 수용할 계획이다. 사업기간은 2008~2015년 까지며 총 사업비는 500억원이 소요되고, 현재까지 투자된 비용은 26억원이다. 2012년 이후 474억원이 더 투입해야 한다. 

▶온주지구는 60만2800㎡(18만2347평) 규모로 추진되고 있다. 환지방식으로 추진되는 본 사업은 2820가구 인구 6767명을 수용할 계획이다. 사업기간은 2008~2014년 까지며 총 사업비는 867억원이 소요되고, 현재까지 투자된 비용은 8억원이다. 2012년 이후 859억원이 더 투입해야 한다. 

▶모종 풍기지구는 32만2512㎡(9만7560평) 규모로 추진되고 있다. 환지방식 민자로 추진되는 본 사업은 2337가구 인구 5609명을 수용할 계획이다. 사업기간은 2006~2014년까지며 총 사업비는 517억원이 소요될 예정이다. 계획대로라면 올해 200억원을 투자하고, 2012년 이후 317억원을 더 투입해야 한다. 

▶음봉 동암지구는 21만2403㎡(6만4252평) 규모로 추진되고 있다. 수용 및 사용방식의 민자로 추진되는 본 사업은 2203가구 인구 5288명을 수용할 계획이다. 사업기간은 2009~2014년 까지며 총 사업비는 4700억원이 소요될 예정이다. 현재까지 투자된 비용은 600억원이며, 올해 190억원을 투자하고 2012년 이후 3910억원을 더 투입해야 한다. 

▶배방 갈매지구는 35만6747㎡(10만7915평) 규모로 추진되고 있다. 수용 및 사용방식의 민자로 추진되는 본 사업은 2085가구 인구 5000명을 수용할 계획이다. 사업기간은 2010~2015년 까지며 총 사업비는 1620억원이 소요될 예정이다. 현재까지 투자된 비용은 10억원이며, 올해 350억원을 투자하고 2012년 이후 1260억원을 더 투입해야 한다. 

▶배방 휴대지구는 59만1550㎡(17만9257평) 규모로 추진되고 있다. 환지방식의 민자로 추진되는 본 사업은 4496가구 인구 1만791명을 수용할 계획이다. 사업기간은 2010~2014년 까지며 총 사업비는 1143억원이 소요될 예정이다. 올해 107억원을 투자하고 2012년 이후 1036억원을 더 투입해야 한다. 

<이정구 기자>